sygn. akt I ACa 688/09

WYROK

W  IMIENIU  RZECZYPOSPOLITEJ  POLSKIEJ

Dnia  11 maja 2009 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie w składzie:

Przewodniczący – SA A. Kowalewski

Uzasadnienie

Pozwem, złożonym w Sądzie Okręgowym w dniu 11 maja 2009r. powodowie wnieśli o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul N. w Sz., podjętych w dniu 31 marca 2009 r. w sprawie udzielenia zarządowi W absolutorium oraz w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2009 i zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek.

W uzasadnieniu pozwu podnieśli następujące okoliczności. Zarząd nieruchomością wspólną został powierzony J. K. przez spółkę z o.o. I. w N., która jako deweloper zbywała lokale mieszkalne. Prezesem spółki jest ojciec J. K. Spółka. I. oraz J. K., G. K., R. K. oraz J. K. posiadają łącznie 6.180/10.000 udziałów w nieruchomości. Jako powiązani ze sobą właściciele narzucają swoją wolę pozostałym członkom wspólnoty, w związku z czym właściciele posiadający 22,46 % udziałów zażądali, aby na zebraniu w dniu 31 marca 2009 r. głosowanie nad uchwałami dotyczącymi udzielenia absolutorium, planu gospodarczego oraz zatwierdzenia zaliczek na koszty zarządu odbyło się według zasady 1 właściciel - 1 głos. Przewodniczący zebrania R. K., zarządził głosowanie udziałami nad tym żądaniem, a zatem głosami rodziny K. i spółki I. żądanie to nie przeszło.

Poddanie pod głosowanie żądania właścicieli posiadających co najmniej 1/5 udziałów nastąpiło w ocenie powodów z naruszeniem art. 23 ust 2a ustawy o własności lokali, ustanawiającego wyjątek od zasady liczenia głosów według wielkości udziałów.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości wniosła o oddalenie powództwa. Uzasadniając swoje stanowisko podniosła, że sposób głosowania w przypadku zaskarżonych uchwał był prawidłowy.

Wyrokiem z dnia 29 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu. Sąd Okręgowy ustalił, że powodowie są właścicielami lokalu mieszkalnego nr 4, położonego w budynku przy ulicy N. w Sz. Wraz z pozostałymi właścicielami lokali, położonych w tym budynku tworzą pozwaną W. M. nieruchomości. Liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w tej nieruchomości jest większa niż siedem.

Jednym z członków pozwanej wspólnoty jest spółka I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w N. Spółka ta posiada w nieruchomości wspólnej 2.037/10.000 udziałów. Prezes tej spółki R. K., wraz ze swoją żoną G. K. są właścicielami kilku lokali wyodrębnionych w nieruchomości i z tego tytułu przysługuje im 3.105/10.000 udziałów. Dzieci R. i G. małżonków K.: J. K. i J. K. są również właścicielami lokali wyodrębnionych w nieruchomości. Jedno z dzieci posiada 518/10.000 udziałów, zaś drugie 520/10.000 udziałów. Na mocy uchwały nr 1 z dnia 19 grudnia 2007 r. zarząd pozwanej wspólnoty jest jednoosobowy. Funkcję członka zarządu sprawuje J. K.

Pismem z dnia 20 marca 2009 r. Zarząd pozwanej Wspólnoty poinformował właścicieli lokali, że w dniu 13 marca 2009 r. odbędzie się zebranie mieszkańców. W piśmie przedstawiony został porządek zebrania. Na zebrania w dnia 31 marca. 2009 r. grupa właścicieli lokali, reprezentujący łącznie 22,46 % udziałów w nieruchomości zgłosili żądanie, by glosowanie nad uchwałami dotyczącymi udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty i planu gospodarczego na rok 2009 oraz zatwierdzenia zaliczek na poczet kosztów pokrycia kosztów nieruchomości wspólnej, a także innych uchwał, odbyło się według zasady „1 właściciel – 1 głos”.

Wniosek o wprowadzenie głosowania nad uchwałami według zasady jeden właściciel - jeden głos został poddany dwukrotnie pod głosowanie. Właściciele reprezentujący większość udziałów opowiedzieli się przeciwko temu wnioskowi, w związku z czym przy podejmowaniu uchwał większość głosów ustalana była na podstawie wielkości udziałów, a nie liczby oddanych głosów.

Zgodnie z porządkiem obrad na zebraniu zostały podjęte następujące uchwały:

- uchwała w sprawie udzielenia zarządowi Wspólnoty absolutorium.

- uchwała w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2009 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek.

Za przyjęciem pierwszej z ww. uchwał zagłosowali właściciele posiadający łącznie 7.081/10.000 udziałów, natomiast za przyjęciem drugiej z uchwał właściciele posiadający łącznie 8.627/10.000 udziałów.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd I instancji uznał, że powództwo okazało się bezzasadne.

Podstawę prawną zaskarżenia uchwał W. M. stanowi art. 25 ust 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.00.80.903). W niniejszej sprawie poza sporem pozostawała okoliczność, że powodowie są właścicielami wyodrębnionego lokalu i przez to osobami uprawnionymi do zaskarżenia uchwały, jak również, że termin wytoczenia powództwa został przez nich zachowany. Przedmiotem sporu nie były również pozostałe okoliczności taktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności przyjęty sposób głosowania nad zaskarżonymi uchwałami. Ze względu na podniesione przez powodów zarzuty rozstrzygnięcia wymagała natomiast kwestia czy w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do wprowadzenia głosowania jeden właściciel - jeden głos na żądanie uprawnionej części właścicieli, czy też wprowadzenie tego sposobu głosowania wymagało podjęcia uchwały większością udziałów.

Zgodnie z art. 23 ust 1 i 2 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych, częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Przepis art. 23 ust. 2a ww. ustawy stanowi natomiast, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos; wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Przyjęcie sposobu głosowania jeden właściciel – jeden głos w sytuacji określonej w ustępie 2a nie jest uzależnione od podjęcia uchwały, a sam fakt podjęcia uchwały w wyniku głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos oznacza, że w wyniku żądania właścicieli, lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów przyjęto taki sposób głosowania. Żądanie - -uprawnionej części właścicieli wywiera skutek automatycznie.

W niniejszej sprawie żądanie zgłosiła uprawniona część właścicieli, ale nie zostały spełnione pozostałe przesłanki, określone w art. 23 ust. 2a ww. ustawy, by żądanie to mogło wywołać skutek automatyczny. W ocenie Sądu nie ma podstaw do przyjęcia za stroną powodową, że w niniejszej sprawie większość udziałów należy do jednego właściciela. Nie sposób bowiem uznać G. i R. K. oraz spółkę I. za jednego właściciela, reprezentującego większość udziałów.

Podstawową zasadą stosowaną przy podejmowaniu uchwał przez współwłaścicieli nieruchomości oraz ustalaniu większości warunkującej przegłosowanie uchwały jest przyjęta zarówno w art. 204 k.c., jak i w art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali zasada, zgodnie z którą większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Celem tej zasady jest zachowanie proporcji między wpływem poszczególnych współwłaścicieli na podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej a wielkością ich udziałów w nieruchomości, co zapewnia udział współwłaścicieli w decydowaniu o nieruchomości wspólnej stosownie do wielkości posiadanych przez nich udziałów i w optymalny sposób realizuje ochronę własności.

Jednakże nie w każdej sytuacji zasada, ta pozwala na realizację celów współwłasności i zarządu rzeczą wspólną, co w szczególności uwidacznia się we wspólnotach, mieszkaniowych. Z tych właśnie względów, w celu zapewnienia realnego wpływu na zarząd nieruchomością wspólną także właścicielom nie posiadającym większości udziałów, ustawodawca dopuścił w art. 23 ust. 2 i 2a możliwość odstąpienia od. tej zasady i przyjęcia, że w określonej sprawie na każdego współwłaściciela przypada jeden głos.

Strona powodowa w uzasadnieniu swojego stanowiska powołała się na precedensowy wyrok Sądu Apelacyjnego w W., z dnia 7.02.2007r. Zauważyć jednakże należy, iż orzeczenie powyższe zapadło na gruncie zgoła odmiennego stanu taktycznego. Dotyczyło bowiem sytuacji, gdzie udziały we własności budynku, należały do dwóch spółek, będących co prawda odrębnymi podmiotami jednakże posiadających takich samych wspólników oraz identyczne zarządy. Sąd Apelacyjny uznał, że zachodzi sytuacja dominacji, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 4. lit.d KSH i dlatego obie spółki, które łącznie posiadały w nieruchomości większość udziałów, należało traktować jego zdaniem jako jednego właściciela, W rozpatrywanej sprawie mamy natomiast do czynienia z łączną większością udziałów osób fizycznych (R. K. i jego małżonki) oraz osoby prawnej (spółki) nie zaś, z łączną większością udziałów dwóch spółek pozostających, w stosunku zależności. Poza tym, że R. K. piastuje funkcję prezesa spółki, ww. podmiotów nie łączy żadna zależność. Interesy spółki oraz interesy R. K. jako właściciela lokali, nie są tożsame. To co może odpowiadać spółce, nie koniecznie musi przecież odpowiadać interesom osoby fizycznej.

W świetle podniesionych wyżej okoliczności nie można zatem uznać, że uchwały podjęte na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 31 marca 2009 r. są wadliwie, albowiem zapadły z pogwałceniem przepisu art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Powództwo jako bezzasadne należało w związku z tym oddalić.

Powyższy wyrok w całości zaskarżyli apelacją powodowie, zarzucając:

1. bezpodstawne przyjęcie, że zaskarżone uchwały o udzieleniu zarządowi absolutorium i w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek nie naruszają przepisu art. 23 ust 2a ustawy o własności lokali podczas gdy powiązani ze sobą właściciele winni być traktowani jako jedna osoba z uwagi na najbliższe powiązania rodzinne.

Wskazując na powyższe wnoszę o:

1.zmianę zaskarżonego wyroku w całości i uchylenie zaskarżonych uchwał oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych,

ewentualnie o:

2. uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia z pozostawieniem temuż orzeczenia o kosztach postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego we wszystkich instancjach.

W uzasadnieniu apelacji podtrzymali swoje dotychczasowe stanowisko, podkreślając, że mimo, że jeden właściciel jest osobą prawną a drugi fizyczną istnieje między nimi powiązanie osobowe, co daje im dominująca pozycję we wspólnocie mieszkaniowej. Strona powodowa przyznaje, że powoływany wyrok Sądu Apelacyjnego w W. z dnia 07.02.2007 r. sygn. akt I ACa 1033/06 dotyczył powiązanych ze sobą osobowo spółek, jednakże Sąd winien również brać pod uwagę powiązania osobowe między osobą fizyczna a osobą prawną, przy czym żaden z nich nie ma większości udziałów, ale razem taką większość posiadają. W związku z tym wobec przedłożenia żądaniem właścicieli posiadających co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, głosowanie winno odbywać się wg zasady jeden właściciel jeden głos. Nieprzeprowadzenie głosowania wg tej zasady narusza art. 23 ust 2a ustawy o własności lokali. Żądanie wywiera bowiem automatycznie skutek bez potrzeby podejmowania uchwał. O podjęciu zaskarżonych uchwał zadecydowały głosy rodziny K..

Podkreślić należy że obecnie powiązani ze sobą właściciele narzucają wolę mniejszości nie tylko

na zebraniach i przy podejmowaniu uchwał ale również w sprawowaniu zarządu nieruchomością gdzie zarządem i zarządcą jest córka R. K. Na rozprawie apelacyjnej powodowie podnieśli, iż nieprawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 23 listopada 2009 r. we wspólnocie został ustanowiony zarządca przymusowy.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powodów nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż Sąd Apelacyjny w pełni podziela i akceptuje ustalenia faktyczne dokonane przez Sad Okręgowy i przyjmuje je za własne bez konieczności ich powtarzania. W tym zakresie brak jest zresztą zarzutów ze strony apelującej. Sąd Odwoławczy podziela także argumentację prawną dokonaną przez Sąd I instancji.

Wbrew stanowisku apelujących Sąd Okręgowy nie dopuścił się naruszenia art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z treścią tego przepisu głosowanie wg zasady 1 właściciel - 1 głos nie wymaga podjęcia uchwały, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy liczba udziałów nie jest równa 1. Żadna z powyższych sytuacji nie występuje w pozwanej wspólnocie. Brak jest także podstaw – wbrew twierdzeniom powodów do stosowania wobec osób fizycznych przepisów o spółkach kapitałowych, tym bardziej, że w niniejszej sprawie, aby przyjąć istnieje większość udziałów w ręku jednego właściciela należałoby skorelować udziały osoby prawnej z udziałami osób fizycznych czy to wyłącznie małżonków K. czy też ich oraz ich dzieci, przy czym bezpośrednio ze spółką kapitałową powiązany jest jedynie R. K. jako wspólnik i członek zarządu. Takie działanie byłoby absurdalne, gdyż a priori wymuszałoby założenie, iż zawsze cała rodzina, posiadająca udziały w nieruchomości, działa zgodnie i ma wspólne interesy w podjęciu uchwały określonej treści, co może wystąpić w danej wspólnocie, lecz nie zawsze ma miejsce. Fakt, iż osoby bliskie często pozostają w konflikcie jest notorią powszechną i nie wymaga dowodzenia na podstawie art. 228 §1 kpc. Problem ten dostrzegł także ustawodawca, wprowadzając chociażby instytucje sądowego podziału majątku po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej czy sądowego działu spadku objętego na podstawie ustawy, a więc z założenia przez osoby najbliższe. Gdyby bliscy działali zawsze zgodnie, te regulacje byłyby całkowicie zbędne, gdyż drogę sądową zawsze wymusza konflikt. Nie można zaś wyłącznie na użytek jednego postępowania przyjmować, iż w danej sytuacji większość udziałów należy do jednego właściciela, a w innym – tam gdzie istnieje konflikt między właścicielami spokrewnionymi, przyjmować, że udziały należą do różnych osób.

Prowadziłoby to bowiem do opartej wyłącznie na okolicznościach faktycznych konkretnej sprawy wykładni pojęcia „jeden właściciel”, co jest niedopuszczalne. Ustawodawca jednoznacznie określił warunki kiedy może dojść do głosowania wg zasady 1 właściciel – 1 głos bez zgody większości współwłaścicieli. Gdyby chciał wprowadzić takie głosowanie również wówczas, gdy poszczególni właściciele są powiązani rodzinnie czy kapitałowo, wprowadziłby definicję ustawową pojęcia „jeden właściciel” bądź odesłał do odpowiedniego stosowania definicji z art. 4 ksh. Takiego działania jednak legislator nie podjął. Należy przy tym pamiętać, iż art. 23 ust. 2a stanowi wyjątek od generalnej zasady, iż głosowanie odbywa się większością udziałów. Wyjątków nie można zaś wykładać rozszerzająco, zgodnie z rzymską zasadą exceptiones non sunt extentendae.

Powoływane przez powodów orzeczenie Sądu Apelacyjnego w W. jest całkowicie oderwane od realiów niniejszej sprawy. Dotyczy bowiem dwóch spółek kapitałowych, a nadto stanowi pogląd odosobniony, choć rzeczywiście dający się wyprowadzić z treści kodeksu spółek handlowych. Natomiast stosowanie tych przepisów wobec osób, które nie tylko nie są osobami prawnymi, ale nie występują nawet jako przedsiębiorcy, nie znajduje żadnego uzasadnienia prawnego. Artykuł 1 i 3 ksh stanowią bowiem, iż ustawa ta reguluje tworzenie, organizację, funkcjonowanie, rozwiązywanie, łączenie, podział i przekształcanie spółek handlowych. Spółkami handlowymi są: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa, spółka komandytowo-akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna. Przez umowę spółki handlowej wspólnicy albo akcjonariusze zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu przez wniesienie wkładów oraz, jeżeli umowa albo statut spółki tak stanowi, przez współdziałanie w inny określony sposób. W żaden więc sposób nie można jej uregulowań ani wprost ani per analogiam stosować do osób fizycznych, które nie są powiązane gospodarczo, a jedynie rodzinnie. Tym bardziej, iż nie zostało wykazane w procesie, aby spółka I. oraz rodzina Państwa K. zawarły umowę dotyczącą osiągnięcia wspólnego celu poprzez działania we Wspólnocie. Fakt, iż osoby te mogą mieć do siebie wzajemne zaufanie i ich interesy jako właścicieli mogą być zbieżne nie stanowi jeszcze o możliwości traktowania ich jako jednego właściciela. Wymagałoby to bowiem założenia nie opartego na żadnych racjonalnych przesłankach, iż taka sytuacja dotyczy wszystkich działań oraz jest trwała.

Należy także zauważyć, iż ustawodawca zapewnił ochronę prawną właścicielom, którzy ma skutek zmowy większości mogliby zostać pokrzywdzeni. Zgodnie bowiem z treścią art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali w sprawach w niej nieuregulowanych zastosowanie znajdują normy kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z artykułami 202 kc. oraz art. 26 ust.1 ustawy o własności lokali jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Każdy ze współwłaścicieli może także wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość – vide: art. 203 kc. in fine. Sąd Apelacyjny nie zna treści wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego, ale treść rozstrzygnięcia wskazuje, iż powodowie wraz z innymi właścicielami skorzystali z normy art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali, tym samym z drogi prawnej zastrzeżonej dla ochrony mniejszości. Biorąc pod uwagę fakt, iż obie zaskarżone uchwały dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, należy stwierdzić, iż powodowie mieli zapewnioną drogę do sądu oraz ochronę swoich praw w ramach innego roszczenia, natomiast brak jest przesłanek do przyjęcia, iż sposób głosowania nad uchwałami był niezgodny z prawem. Wobec braku w pozwie jakichkolwiek zarzutów merytorycznych do uchwał, brak jest podstaw do przyjęcia, iż którakolwiek z nich jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właścicieli, a więc że zaistniały ustawowe przesłanki z art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali, powodujące konieczność ich uchylenia. W związku z powyższym na podstawie art. 385 kpc. apelację jako niezasadną oddalono, o czym orzeczono w sentencji.