WYROK

W  IMIENIU  RZECZYPOSPOLITEJ  POLSKIEJ

Dnia  8 września 2010 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA – Agata Zając

Sędzia SA – Ewa Stefańska (spr.)

Sędzia SA  – Krzysztof Tucharz

Protokolant    – sekr. sądowy Edyta Kaczmarek

po rozpoznaniu w dniu 8 września 2010 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa […] Mieszkaniowej przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. […]w W.

o uchylenie uchwały na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 23 października 2009 r. sygn. akt IV C  666/09 oddala apelację.

Uzasadnienie

Powód […] Mieszkaniowa wnosił o uchylenie uchwały nr 2/2009 z dnia 31 marca 2009 r. Wspólnoty Mieszkaniowej ul. […] w W. w sprawie „obciążenia Oddziału Regionalnego […] Mieszkaniowej czynszem z tytułu najmu pomieszczenia piwnicznego (należącego do części wspólnej nieruchomości), które zostało wynajęte wraz z lokalem użytkowym”, jako naruszającej interesy powoda poprzez traktowanie go w sposób nierówny z pozostałymi członkami wspólnoty mieszkaniowej.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ul. […] w W. wnosiła o oddalenie powództwa podnosząc, że podjęta uchwała znajduje podstawę w „Regulaminie Porządku Domowego”, stanowiącym załącznik nr 1 do uchwały nr 11/2006 z dnia 29 września 2006 r. Wspólnoty Mieszkaniowej ul. […]w W. Zdaniem pozwanego każdy z właścicieli może użytkować wskazany przez wspólnotę mieszkaniową boks piwniczny, lecz nie może go podnajmować, co czyni powód osiągając korzyści finansowe.

Wyrokiem z dnia 23 października 2009 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględniając powództwo w całości, uchylił zaskarżoną uchwałę.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

[…] Mieszkaniowa jest właścicielem lokalu użytkowego położonego w budynku przy ul. […] w W. oraz członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej ul. […] w W. Ponadto powód korzysta z pomieszczenia piwnicznego o powierzchni 123 m², stanowiącego część wspólną budynku. Właściciele pozostałych lokali również korzystają z pomieszczeń piwnicznych, przy czym są to boksy o powierzchni około 5 m² każdy. Aktualnie powód wynajmuje stanowiący jego własność lokal użytkowy oraz zajmowane pomieszczenie piwniczne. Podział pomieszczenia piwnicznego do korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali nie wynika z dokumentów, lecz z utrwalonej praktyki.

W dniu 31 marca 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa ul. […] w W. podjęła uchwałę nr 2/2009 w sprawie „obciążenia Oddziału Regionalnego […] Mieszkaniowej czynszem z tytułu najmu pomieszczenia piwnicznego (należącego do części wspólnej nieruchomości), które zostało wynajęte wraz z lokalem użytkowym”. Uchwałą tą nałożono na […] Mieszkaniową obowiązek zapłaty comiesięcznie na rzecz pozwanego czynszu najmu za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego o powierzchni 123 m², w wysokości 15 zł za 1 m².

Jako podstawę obciążenia powoda opłatami pozwany wskazał pkt 3 ust 12 załącznika nr l do uchwały nr 11/2006 z dnia 29 września 2006 r. „Regulamin Porządku Domowego Wspólnoty Mieszkaniowej […] w W.” z którego wynika, że: „Do każdego lokalu przypisany jest jeden boks piwniczny. Boksy piwniczne należą do części wspólnej nieruchomości, w związku z czym nie można ich podnajmować, ani czerpać korzyści finansowej”.

Zdaniem Sądu Okręgowego powód miał prawo zaskarżyć przedmiotową uchwałę na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) z którego wynika, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Co więcej, w ocenie sądu I instancji zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa oraz interesy powoda.

Sąd Okręgowy wskazał, że na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Natomiast art. 14 ustawy precyzuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zdaniem sądu I instancji, ustawa o własności lokali ściśle limituje więc przypadki, w których właściciel może być obciążony opłatami.

Pomimo, że w zaskarżonej uchwale opłata, którą obciążony został powód, została nazwana czynszem najmu, stanowczo nie ma ona takiego charakteru, ponieważ powoda nie łączy z pozwanym żaden stosunek obligacyjny. Bezspornie między stronami, a także pozostałymi członkami Wspólnoty Mieszkaniowej ul. […] w W., w dorozumiany sposób ustalone zostały zasady korzystania ze stanowiącej piwnicę części wspólnej nieruchomości, przy czym pomieszczenie piwniczne, z którego korzysta powód, jest zdecydowanie większe od pozostałych. Przy tym, zdaniem sądu I instancji, nałożonego przez pozwanego na powoda w uchwale obowiązku ponoszenia opłat nie można traktować jako roszczenia odszkodowawczego, ponieważ (pomijając kwestię dopuszczalności dochodzenia w go w tym trybie) wysokość opłat w żaden sposób nie została powiązana z jakąkolwiek szkodą.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że z mocy ustawy na powodzie spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej. Natomiast nałożone zaskarżoną uchwałą opłaty nie mają takiego charakteru. Pozwany nie wykazał bowiem, aby koszty utrzymania pomieszczenia piwnicznego, z którego korzysta powód, odpowiadały wysokości nałożonych opłat. Ponadto zasady ponoszenia kosztów zarządu i utrzymania części wspólnych budynku powinny być ustalane jednolicie dla wszystkich współwłaścicieli, tymczasem pozostali współwłaściciele nie zostali obciążeni żadnymi opłatami, pomimo że również korzystają z pomieszczeń piwnicznych. Z powyższej okoliczności sąd I instancji wywiódł wniosek, że nałożone na powoda opłaty w rzeczywistości mają charakter sankcji za wynajęcie lokalu użytkowego wraz z pomieszczeniem piwnicznym. Wniosek ten jest uzasadniony również z uwagi na fakt, że pozwany motywuje konieczność obciążenia powoda opłatami tym, iż powód wynajął lokal wraz z pomieszczeniem piwnicznym i czerpie z tego tytułu korzyści.

Sąd I instancji uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie, ponieważ pozwany nie miał prawa ingerować w formie uchwały we właścicielskie uprawnienie powoda do dysponowania lokalem. Wskazał, że co najwyżej pozostali współwłaściciele mogą domagać się zmiany dotychczasowego sposobu korzystania z części wspólnych budynku, jeżeli uważają go za krzywdzący.

Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniósł pozwany.

Apelacją z dnia 2 grudnia 2009 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ul.[…] w W. zaskarżyła wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Pozwany zarzucił wyrokowi Sądu Okręgowego naruszenie prawa materialnego, tj.:

- art. 12 ustawy o własności lokali poprzez jego niezastosowanie;

- art. 12 „Regulaminu Porządku Domowego” stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały nr 11/2006 z dnia 29 września 2006 r. Wspólnoty Mieszkaniowej […]w W. poprzez jego niezastosowanie;

- art. 13 ustawy o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie (vide: apelacja pozwanego, k. 54).

Powód nie zajął stanowiska w przedmiocie apelacji pozwanego.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Również rozważania prawne sądu I instancji są prawidłowe.

Powód domagał się uchylenia uchwały nr 2/2009 Wspólnoty Mieszkaniowej ul. […] w W. w sprawie „obciążenia Oddziału Regionalnego […] Mieszkaniowej czynszem z tytułu najmu pomieszczenia piwnicznego (należącego do części wspólnej nieruchomości), które zostało wynajęte wraz z lokalem użytkowym”, jako naruszającej jego interesy poprzez traktowanie go w sposób nierówny z pozostałymi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Sąd I instancji prawidłowo wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że powyższa uchwała nie tylko narusza interesy powoda, lecz także jest niezgodna z obowiązującym prawem. W myśl art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wystąpienie choćby jednej z tych przesłanek jest warunkiem wystarczającym do uwzględnienia przez sąd powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

W sprawie bezsporne jest, że piwnica budynku przy ul. […] stanowi część wspólną nieruchomości, przy czym podział pomieszczenia piwnicznego do korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali został dokonany w sposób dorozumiany, w drodze czynności konfluentnych. Bezspornie również, będący właścicielem lokalu użytkowego, powód korzysta z pomieszczenia piwnicznego o powierzchni znacznie przewyższającej wielkość boksów piwnicznych, pozostających w dyspozycji właścicieli mieszkań. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. […] w W. dotychczas nie kwestionowała zasadności funkcjonowania tak ukształtowanego w praktyce podziału piwnic do korzystania, w szczególności nie podjęła jakichkolwiek działań prawnych zmierzających do jego modyfikacji.

Jednakże wobec faktu wynajęcia przez powoda lokalu użytkowego wraz z użytkowaną częścią pomieszczeń piwnicznych i czerpania z tego tytułu korzyści finansowych, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. […] w W. uznała, że część uzyskiwanego przez powoda dochodu z najmu powinna przypadać pozwanemu. W tym celu podjęła przedmiotową uchwałę, którą zamierzała obciążyć powoda czynszem najmu za użytkowanie piwnic. W ocenie Sądu Apelacyjnego było to działanie bezprawne, nie można bowiem w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jednostronnie wykreować stosunku obligacyjnego między nią a jednym z jej członków. Umowa najmu jest bowiem umową konsensualną, która dochodzi do skutku poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli najemcy i wynajmującego.

W przedmiotowej sprawie oświadczenie woli złożył tylko potencjalny wynajmujący, który jednostronnie zamierzał narzucić powodowi najem pomieszczeń, z których ten korzysta nieodpłatnie na zasadzie istniejącego podziału quoad usum. Wobec braku zgody powoda na zawarcie umowy najmu o treści wynikającej z oświadczenia woli wspólnoty mieszkaniowej, do zawarcia umowy najmu nie doszło, zaś przedmiotowa uchwała nie może wywołać skutku prawnego w postaci przymusowego obciążenia powoda opłatami za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego. Nie istnieje bowiem przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby obowiązek się podporządkować. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wprowadzająca taki obowiązek musi być uznana za sprzeczną z prawem i z tej przyczyny podlega uchyleniu.

Przy tym, nawet wówczas, gdyby wskazane w uchwale opłaty traktować jako rodzaj odszkodowania za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości w zakresie większym, niż wynika to z posiadanego udziału w prawie własności, to (abstrahując od kwestii ich zasadności) taka uchwała również byłaby niezgodna z prawem. Ma bowiem rację sąd I instancji wskazując w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że źródłem uprawnienia pozwanego do żądania jakichkolwiek odszkodowań bądź opłat od właścicieli lokali mogą być wyłącznie przepisy obowiązującego prawa, a nie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która samodzielnie nie może kreować tego rodzaju zobowiązań. Ponadto ma rację powód podnosząc, że próba obciążenia wyłącznie powoda opłatami za korzystanie z wspólnych pomieszczeń piwnicznych, podczas gdy pozostali właściciele lokali mogą korzystać z nich nieodpłatnie, jest przejawem nierównego traktowania członków wspólnoty mieszkaniowej i tym samym narusza interesy powoda.

W ocenie Sądu Apelacyjnego bezzasadne są zarzuty apelacji pozwanego naruszenia art. 12 i 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz art. 12 „Regulaminu Porządku Domowego” stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały nr 11/2006 z dnia 29 września 2006 r. Wspólnoty Mieszkaniowej […] w W. Powołane w apelacji przepisy ustawy o własności lokali zostały przez pozwanego błędnie zinterpretowane. Z art. 12 ust. 1 i 2 ustawy wynika, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Z powyższego przepisu pozwany wywodzi błędny wniosek, że pożytki uzyskiwane przez powoda z części nieruchomości wspólnej na podstawie umowy najmu łączącej go z osobą trzecią powinny przypadać wspólnocie mieszkaniowej. Tymczasem art. 12 ustawy reguluje całkowicie odmienny stan faktyczny, a mianowicie sytuację, w której to wspólnota mieszkaniowa uzyskuje pożytki z nieruchomości wspólnej, co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie.

Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem działającym na zasadach non-profit, ponieważ poszczególni właściciele opłacają jedynie koszty utrzymania swojej własności w takim ułamku, w jakim są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Natomiast jeżeli przychód z pożytków z nieruchomości wspólnej, osiągnięty w danym roku kalendarzowym, przekracza koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, to nadwyżka przychodów nad kosztami nie jest dochodem wspólnoty mieszkaniowej, lecz w odpowiednich ułamkowych częściach stanowi dochód poszczególnych właścicieli lokali, skoro pożytki i przychody stanowią ich własność w odpowiednich ułamkowych częściach i zostali oni zobowiązani jedynie do pokrywania nadwyżki przychodów nad kosztami (por. E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Oficyna, 2010).

Również art. 13 ust. 1 ustawy, który stanowi m.in., że właściciel jest obowiązany korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra, nie może stanowić dla wspólnoty mieszkaniowej podstawy do żądania od powoda opłat za korzystanie z części nieruchomości wspólnej. Przepis ten dotyczy m.in. zasad korzystania przez współwłaścicieli z nieruchomości wspólnej. Wynika z niego, że w przypadku odrębnej własności lokali, zachowując prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej korzystać razem z innymi współwłaścicielami, przy tym zgodnie z jej przeznaczeniem (por. tamże). Oznacza to więc, że właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, bądź zmieniać ustalone wcześniej reguły.

Podstawą do żądania od powoda opłat za korzystanie z części nieruchomości wspólnej nie może być również „Regulamin Porządku Domowego” Wspólnoty Mieszkaniowej […]w W., który w art. 12 ust. 3 stanowi, że do każdego lokalu przypisany jest jeden boks piwniczny, zaś boksy piwniczne należą do części wspólnej nieruchomości, w związku z czym nie można ich podnajmować, ani czerpać korzyści finansowej. Jednakże w ocenie Sądu Apelacyjnego ewentualne naruszenie przez właściciela powyższego regulaminu, stanowiącego uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, bez podstawy ustawowej nie może skutkować nałożeniem na właściciela sankcji finansowych nie przewidzianych w ustawie. Z tych względów apelacja podlegała oddaleniu.

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 385 k.p.c.