Sygn. akt I ACa 264/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 czerwca 2010 r

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Monika Dembińska (spr.)

Sędziowie:   SA Rafał Dzyr

SA Joanna Kurpierz

Protokolant: Agnieszka Wdowiak

po rozpoznaniu w dniu 29 czerwca 2010 r. w Katowicach na rozprawie sprawy z powództwa Gminy Ś. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej N. w Ś. przy ul. P. 2-2a o uchylenie uchwał na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 26 stycznia 2010 r., sygn. akt I C 456/09

1. oddala apelację,

2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

 

UZASADNIENIE

W pozwie z 13 lipca 2009 r. powódka domagała się uchylenia uchwał o numerach 1, 2, 3, 4, 5 i 6 podjętych w dniu 17 czerwca 2009 r. przez właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej N. przy ul. P. 2-2a w S.

Uzasadniając żądanie przytoczyła, że w dniu 14 maja 2009 r. właściciele lokali mieszkalnych zwrócili się do powódki z wnioskiem o zwołanie na dzień 17 czerwca 2009 r. nadzwyczajnego zebrania wspólnoty, informując jednocześnie, że gdyby powódka tego zebrania nie zwołała, to odbędzie się ono w podanym wyżej terminie. Powódka zwołała zebranie, ale w innym terminie tj. 12 czerwca 2009 r. z tym samym porządkiem obrad. W dniu 17 czerwca 2009 r. odbyło się jednak zebranie zwołane na wniosek właścicieli z 14 maja 2009 r., w którym powódka nie brała udziału.

W ocenie powódki, brak było podstaw do zwołania zebrania wspólnoty w dniu 17 czerwca 2009 r., skoro zebranie odbyło się 12 czerwca 2009 r. i zostało zwołane przez dotychczasowy zarząd wspólnoty. Nadto, właściciele jako podstawę prawną zwołania zebrani podali art. 31 pkt b ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492 z późn. zm.) a należało wskazać art. 26 ust. 1 ustawy.

Niezależnie od powyższego, w zebraniu wspólnoty w dniu 17 czerwca 2009 r. za Joannę i Marka J. brała udział Janina Z., która nie posiadała właściwego pełnomocnictwa. Udzielone jej pełnomocnictwo było ogólne, a powinno być udzielone pełnomocnictwo rodzajowe.

Przedstawione okoliczności sprawiają, że na zebraniu wspólnoty w dniu 17 czerwca 2009 r. podjęto uchwały z naruszeniem przepisów prawa. Odwołanie zarządu wspólnoty stanowi naruszenie interesów Gminy S., skoro dotychczasowy zarząd należycie wypełniał swoje obowiązki. Gmina posiada w spornej nieruchomości 57,80 % udziałów, tym samym powołanie nowego zarządu powoduje naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością w sensie gospodarczym. Uchwały podjęte na zebraniu w dniu 17 czerwca 2009 r. są więc dla powódki niekorzystne.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, że powódka nie jest zarządem pozwanej, zaś przeciwne stanowisko powódki pozostaje w sprzeczności z treścią art. 20 ust. 1 zdanie 2 ustawy o własności lokali.

Skoro pozwana nie miała zarządu, to właściciele byli uprawnieni do samodzielnego zwołania zebrania a powódka jak każdy inny właściciel została zawiadomiona o terminie zebrania i jego porządku. W tych warunkach prawidłowo powołano zarząd wspólnoty a jedynie odwołanie „dotychczasowego zarządu" nie było konieczne. Powódka nie była uprawniona do zwołania jako „rzekomy zarząd" zebrania właścicieli w dniu 12 czerwca 2009 r., ani zmiany terminu zebrania wskazanego we wniosku z dnia 14 maja 2009 r.

Pozwana podniosła nadto, że wbrew zarzutowi powódki, pełnomocnictwo udzielone Janinie Z. przez Joannę i Marka J. było pełnomocnictwem szczególnym, a nie ogólnym.

Zdaniem pozwanej, z faktu odwołania zarządu i powołania nowego zarządu nie sposób wywieść wniosku o „naruszeniu zasad zarządzania nieruchomością" -jak to podnosi powódka w pozwie.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 26 stycznia 2010 r. oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu, przytaczając następujące motywy rozstrzygnięcia:

Powódka jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym przy ul. P. 2 - 2a w S. W budynku tym znajduje się 21 lokali mieszkalnych i 4 lokale użytkowe. Udział powódki w nieruchomości wspólnej wynosi 57,80 %, a pozostałych właścicieli 42,20 %.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje od maja 2000 r. W dniu 9 marca 2005 r. odbyło się zebranie, na którym właściciele lokali podjęli uchwałę nr 1/2005 o powierzeniu zarządu nieruchomością Gminie S i wyrażeniu zgody na wykonywanie czynności zarządcy przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w S. Uchwała ta została sporządzona w formie aktu notarialnego.

Pismem z dnia 14 maja 2009 r. właściciele lokali pozwanej zwrócili się do powódki - posiadającej największy udział w nieruchomości wspólnej - o zwołanie w dniu 17 czerwca 2009 r. nadzwyczajnego zebrania właścicieli. Proponowany porządek obrad obejmował: odwołanie zarządu, wybór nowego zarządu i ustalenie wynagrodzenia dla zarządu, określenie zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz fundusz remontowy, określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji finansowej, rachunków bankowych, zobowiązanie do wydania dokumentacji i majątku wspólnoty. Jednocześnie właściciele lokali poinformowali powódkę, że w sytuacji, gdy nie zwoła zebrania ich pismo należy traktować jak zawiadomienie o zebraniu w powyższym terminie (z tym samym porządkiem obrad).

Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w S. zwołał wprawdzie zebranej lecz nie 17 czerwca 2009 r. a - 12 czerwca 2009 r.

W dniu 12 czerwca 2009 r. na zebraniu obecni byli następujący właściciele: powodowa Gmina S. posiadająca udział w wysokości 57,80 %, Małgorzata Ł. posiadająca udział w wysokości 5,70 % oraz Iwona G., której udział wynosi 5,7%. Podjęto wówczas m.in. uchwałą nr 6/2009 o odwołaniu dotychczasowego zarządu pozwanej i nr 7/2009 o udzieleniu Małgorzacie Ł. pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli wykupionych lokali w bezpośrednich kontaktach z zarządcą oraz administratorem wspólnoty mieszkaniowej.

W dniu 17 czerwca 2009 r. na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej zwołanym przez właścicieli lokali pismem z dnia 14 maja 2009 r. - na którym to zebraniu powodowa Gmina nie była obecna - podjęte zostały następujące uchwały:

- Nr 1/2009 o odwołaniu dotychczasowego zarządu Wspólnoty,

- Nr 2/2009 o powołaniu jednoosobowego zarządu Wspólnoty w osobie Jerzego B. licencjonowanego zarządcy nieruchomości i ustaleniu wynagrodzenia za sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 0,80 zł za 1 m² powierzchni użytkowej miesięcznie,

- Nr 3/2009 o ustaleniu zaliczki na pokrycie kosztów Zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,40 zł m² powierzchni użytkowej miesięcznie oraz na wyodrębniony fundusz remontowy w wysokości 1,00 zł/m² powierzchni użytkowej miesięcznie,

- Nr 4/2009 o określeniu zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji finansowej wspólnoty,

- Nr 5/2009 w sprawie rachunków bankowych,

- Nr   6/2009   w   sprawie   zobowiązania   poprzednio zarządzającego Wspólnota do wydania dokumentacji i majątku Wspólnoty,

- Nr 7/200 w sprawie planu remontu na lata 2009/2010. Na zebraniu tym Joannę J. właściciela lokalu nr 4 - na podstawie pełnomocnictwa z dnia 10 czerwca 2009 r. - reprezentowała Janina Z.

Odpisy podjętych uchwał i protokołu zebrania pozwana doręczyła powódce w dniu 2 lipca 2009 r.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 5 października 2007 r. sygn. akt I C 307/07, w analogicznej sprawie oddalił powództwo Gminy S. przeciwko Wspólnocie Mieszankowej N. przy ul. K. 8a - 8b w S. o uchylenie uchwał w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu i wyboru nowego zarządu.

Sąd Okręgowy podał, że przyczyną oddalenia wniosku powódki o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka Mirosławy K. na okoliczność przebiegu zebrania właścicieli w dniu 17 czerwca 2009 r. było to, że nie brała ona udziału w zebraniu, a nadto dowód ten nie miał żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

W oparciu o powyższe ustalenia Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności rozważył, czy zebranie właścicieli, które odbyło się 12 czerwca 2009 r. zostało zwołane przez zarząd pozwanej, a także czy właściciele lokali byli uprawnieni do samodzielnego zwołania zebrania na dzień 17 czerwca 2009 r. i podjęcie na nim zaskarżonych uchwał.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że pozwana Wspólnota nie określiła w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali ani w umowie zawartej w formie aktu notarialnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Została jedynie w tej kwestii podjęta uchwała nr 1/2005 w dniu 9 marca 2005 r. (zaprotokołowana wprawdzie przez notariusza), przy głosowaniu udziałami, których większość posiadała powódka; podjęcie uchwały nie jest jednak wystarczające w świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nadto, w myśl art. 20 ust. 1 ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

W tych warunkach powierzenie w dniu 9 marca 2005 r. powodowej Gminie zarządu (czyli osobie prawnej) przy braku umowy w formie aktu notarialnego dotyczącego określenia sposobu zarządu było sprzeczne z powołanymi przepisami ustawy o własności lokali (art. 58 kc). Nadto, wyrażenie zgody na pełnienie obowiązków zarządcy było sprzeczne z przepisami art. 1 ust. 2, art. 7 i art. 10 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 r., Nr 9, poz. 43 ze zm.).Wobec powyższego zwołanie zebrania właścicieli na dzień 12 czerwca 2009r. przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w S. było niedopuszczalne.

Zgodnie z wnioskiem właścicieli z dnia 14 maja 2009 r. zebranie wspólnoty mogła zwołać powódka jako większościowy właściciel. Skoro tego nie uczyniła, a pozwana jest wspólnotą, o której mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, zaś nieruchomość nie ma umownego zarządu, to zebranie w celu wyboru zarządu (w znacznemu podmiotowym) mieli prawo, a wręcz obowiązek zwołać pozostali właściciele lokali. Wobec tego, że wybór zarządu w znaczeniu podmiotowym, na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali nie wymagał szczególnej formy uchwały, a powódka reprezentuje stanowisko, że była zarządem, to należy przyjąć, że zaskarżone uchwały nr 1/2009 o odwołaniu dotychczasowego zarządu i nr 2/2009 o powołaniu jednoosobowego Zarządu Wspólnoty w osobie Jerzego B. zostały przez pozwaną Wspólnotę podjęte zgodnie z przepisami prawa. Wbrew twierdzeniom powódki uchwała nr 1/2009 nie narusza jej interesów, nawet przy założeniu, że należycie wywiązywała się z obowiązków „zarządu", skoro powierzenie jej tego zarządu było sprzeczne z przepisami prawa. Nie narusza też zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością w sensie „finansowym i gospodarczym" uchwała nr 2/2009, nawet w sytuacji, gdy powódka posiada w spornej nieruchomości 57,80 % udziałów.

Z kolei ewentualne nieprawidłowości w zwołaniu zebrania mogłyby być uznane za przyczynę wzruszenia podjętych na nim uchwał, ale tylko wówczas, gdyby miały one wpływ na ich treść, a tego powódka nie wykazała.

Nie wykazała także, jakie obowiązujące przepisy prawa zostały naruszone przy podejmowaniu pozostałych uchwał oraz dlaczego, według jej twierdzeń zaskarżone uchwały „w sposób ewidentny z punktu widzenia gospodarczego i osobistego są dla niej niekorzystne" (art. 6 kc).

Również wbrew stanowisku powódki na zebraniu w dniu 17 czerwca 2009 r. właściciel lokalu nr 4 był prawidłowo reprezentowany przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa szczególnego a nie ogólnego, co wynika bezpośrednio z jego treści.

Z tych wszystkich względów, wobec braku przesłanek, o których mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd powództwo oddalił.

Rozstrzygniecie o kosztach procesu uzasadnił treścią art. 98 kpc i § 10 ust. 1 pkt 1w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

W apelacji od powyższego wyroku powódka zarzuciła naruszenie następujących przepisów ustawy o własności lokali:

- art. 25 ust. 1 przez uznanie, że powódka nie wykazała przesłanek z tego przepisu,

- art. 18 ust. 1 i art. 31 przez ich niezastosowanie i błędne przyjęcie, że powódka była osobą nieuprawnioną do zwołania zebrania na dzień 12.06.2009 r., w sytuacji, gdy „osoba i sposób zarządzania nieruchomością został określony aktem notarialnym z 9.03.2005 r.",

- art. 26 ust. 1 poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy właścicielom lokali przysługiwało prawo do wystąpienia z wnioskiem o wyznaczenie zarządcy przymusowego, a zebranie w dniu 17 czerwca 2009 r. zostało zwołane z naruszeniem prawa.

W oparciu o powyższe zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa, ewentualnie - o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Zarzuty apelacji dotyczą jedynie naruszenia prawa materialnego, a nie procesowego. Powódka nie kwestionuje bowiem poczynionych ustaleń faktycznych a podważa wnioski jakie wysnuł z tych ustaleń Sąd Okręgowy w K.

Stwierdzić zatem należy, że Sąd Apelacyjny ustalenia te podziela i przyjmuje je za własne, bowiem znajdują one potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Odnosząc się zatem do zarzutów apelacji w pierwszym rzędzie należy podkreślić, iż skarżąca zdaje się nie dostrzegać różnicy między umową sporządzoną w formie aktu notarialnego a uchwałą właścicieli zaprotokołowaną przez notariusza.

 

Zarówno umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali), jak i umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego. Umowy te ze swej istoty muszą zawierać zgodne oświadczenie woli właścicieli lokali, bowiem brak takiej zgodności prowadzi w konsekwencji do odmowy sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego.

 

Z powyższych przyczyn umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego nie może zastąpić uchwała podjęta na zebraniu właścicieli, zaprotokołowana przez notariusza.

Stąd powoływanie się skarżącej na to, że skoro w dniu 9 marca 2005 roku notariusz zaprotokołował uchwałę nr 1/2005 o powierzeniu zarządu spornej nieruchomości powodowej Gminie to spełnione zostały wymogi o jakich mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie może odnieść zamierzonego skutku. Pogląd powódki nie zasługuje bowiem na podzielnie.

 

Ponieważ nie doszło do określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązują zasady o których mowa w rozdziale 4 ustawy (por. art. 18 ust. 3 ustawy).

W myśl art. 20 ustawy, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych, wraz lokalami niewyodrębnionymi jest wyższa niż siedem, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Prawidłowo zatem na zebraniu w dniu 17 czerwca 2009 r. podjęto uchwałę o wyborze zarządu w osobie Jerzego B., a tym samym nie można podzielić stanowiska skarżącej, że uchwała ta narusza przepisy prawa. Zgodne z prawem są także pozostałe uchwały podjęte na zebraniu właścicieli w dniu 17 czerwca 2009 r. Słusznie stwierdził Sąd pierwszej instancji, że skarżąca nie wykazała jakie konkretnie przepisy zostały naruszone w przypadku pozostałych uchwał; nie wykazała też by uchwały te naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (art. 25 ustawy o własności lokali).

Ogólnikowe powoływanie się na ograniczenia prawa własności powódki bez wskazania na czym te ograniczenia polegają nie jest wystarczające dla przyjęcia, iż uchwała narusza interesy Gminy.

W szczególności powódka nie podała w jaki sposób podjęte uchwały ograniczają „prawo swobodnego dysponowania (rozporządzania) własnością lokali". Żadna z podjętych uchwał takiej treści nie zawiera i nie odnosi się w ogóle do problematyki dotyczącej „dysponowania własnością lokali".

Na marginesie zauważyć należy, że właściciele lokali mogą podejmować tylko uchwały związane z nieruchomością wspólną i nie mają takich uprawnień w stosunku do lokali stanowiących odrębną własność. Nieruchomość wspólną stanowi zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (por. art. 3 ust. 2 ustawy).

Nie można także podzielić zarzutu apelacji, że właściciele nie mogli zwołać zebrania w dniu 17 czerwca 2009 r. a powinni byli się zwrócić z wnioskiem o wyznaczenie zarządcy przymusowego.

Z treści art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Tymczasem z dokonanych ustaleń wynika, że właściciele lokali na zebraniu w dniu 17 czerwca 2009 r. podjęli uchwałę o wyborze zarządu, nie zachodziła więc potrzeba sięgania do regulacji, o której mowa w art. 26 ust. 1 ustawy.

Sąd Apelacyjny podziela także stanowisko i argumentację Sądu pierwszej instancji dotyczącą tego, że Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w S. nie był uprawniony do zwołania zebrania w dniu 12 czerwca 2009 r. a także stanowisko zawarte w wyroku tut. Sądu Apelacyjnego z dnia 5 października 2007 r. wydanego w sprawie z powództwa Gminy S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej N. przy ul. K. 8a - 8b w S., sygn. akt I C 307/07 (k. 102 - 114), iż powierzenie zarządu powodowej Gminie w dniu 23 marca 2005 r. było sprzeczne z prawem (art. 58 kc).

Z tych wszystkich względów brak podstaw do uchylenia zaskarżonych uchwał a tym samym apelacja jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 385 kpc.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego uzasadnia wynik sporu - art. 98 § 1 i 99 kpc oraz § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz. 1349 ze zm.).

« poprzednia		następna »